Le rapport de Que Choisir Ensemble publié début juillet 2026 est sans appel : 95 % des annonces de logements étudiants dans les six villes soumises à l’encadrement des loyers dépassent les plafonds légaux. Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Paris : partout, les propriétaires bailleurs contournent délibérément la loi. Derrière ces annonces illégales, des plateformes immobilières qui relaient sans vérifier. L’association de consommateurs identifie les responsables directs d’un marché locatif hors de contrôle, où les étudiants payent le prix fort d’une impunité généralisée.
Les propriétaires contournent la loi : le rapport de Que Choisir Ensemble l’établit
95 % des annonces dépassent les plafonds légaux : un choix délibéré
L’étude de Que Choisir Ensemble porte sur 11 agglomérations universitaires qui concentrent 62 % des étudiants français. Dans les six villes où l’encadrement des loyers s’applique, le constat est brutal : 95 % des studios de 15 m² affichent des loyers au-dessus des plafonds autorisés. À Grenoble, Lyon, Lille et Bordeaux, le taux de non-conformité atteint même 100 %. Le dépassement moyen s’élève à 234 euros par mois. À Paris, il grimpe à 382 euros. Un studio de 15 m² y coûte en moyenne 984 euros mensuels, contre 504 euros à Grenoble ou 560 euros à Lyon. Les propriétaires fixent leurs tarifs en toute connaissance de cause, sachant que la demande excède largement l’offre.
« Les propriétaires font ce qu’ils veulent » : l’aveu de l’Union Étudiante
Lorris Chabert, secrétaire national de l’Union Étudiante, résume la situation sans détour : « Les propriétaires ont la possibilité de faire ce qu’ils veulent puisque, quoi qu’il arrive, les étudiants vont se jeter sur le logement. » Cette déclaration, rapportée par France Inter, expose la mécanique du système. Neuf étudiants sur dix ne trouvent pas de place en résidence Crous et se rabattent sur le parc privé. Faute d’alternative, ils acceptent des loyers illégaux. Des centaines d’entre eux abandonnent leurs études chaque année, incapables de supporter le poids financier d’un logement hors de prix. Les propriétaires exploitent cette vulnérabilité en toute impunité, sachant que les contrôles restent rares et les sanctions quasi inexistantes.
Les stratagèmes utilisés pour contourner la loi
Compléments de loyer, baux hors encadrement, mobilité : comment ça marche
Les bailleurs déploient plusieurs techniques pour échapper à l’encadrement. Premier levier : les compléments de loyer, censés rémunérer des caractéristiques exceptionnelles du logement. Dans les faits, ces suppléments sont appliqués de manière systématique et injustifiée. Deuxième méthode : les baux mobilité, d’une durée de un à dix mois, qui échappent à la réglementation sur l’encadrement. Troisième option : les locations meublées régies par le Code civil, qui ne sont pas soumises aux mêmes plafonds que les baux classiques. Ces montages permettent d’afficher des loyers bien supérieurs aux maximums légaux, tout en restant formellement dans le cadre de la loi. Que Choisir Ensemble qualifie ce marché de « hors de contrôle », où les règles sont massivement contournées.
73 % des annonces présentent au moins une non-conformité légale
Au-delà du seul dépassement des plafonds de loyer, 73 % des annonces analysées comportent au moins une irrégularité. L’absence de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) concerne 36 % des offres. D’autres mentions obligatoires manquent : surface exacte, montant des charges, description précise du logement. Ces omissions ne sont pas anodines. Elles empêchent les locataires de faire valoir leurs droits et compliquent les recours juridiques. Les propriétaires misent sur la méconnaissance de la loi par les étudiants et sur l’urgence de leur recherche pour imposer des conditions illégales. L’impunité repose aussi sur la passivité des plateformes qui diffusent ces annonces sans vérification.
Les plateformes : complices du contournement
Leboncoin, SeLoger, Particulier à Particulier : qui laisse passer les annonces illégales ?
Les plateformes immobilières jouent un rôle central dans la diffusion d’annonces non conformes. Leboncoin, SeLoger, Particulier à Particulier, Gens de Confiance : aucune ne vérifie la légalité des offres qu’elles relaient. Pourtant, elles disposent des outils techniques pour filtrer les annonces dépassant les plafonds d’encadrement. Leur inaction permet aux propriétaires de contourner la loi à grande échelle. L’encadrement des loyers à Paris, comme ailleurs, reste lettre morte tant que ces acteurs numériques refusent d’assumer leur responsabilité. Les plateformes tirent profit du volume d’annonces, qu’elles soient légales ou non, et n’ont aucun intérêt économique à restreindre leur catalogue.
Que Choisir Ensemble exige l’obligation de vérification de conformité
Marie-Amandine Stévenin, présidente de Que Choisir Ensemble, formule une revendication claire : « Il faut obliger les plateformes à vérifier la conformité juridique, légale, des annonces qu’elles relaient. » L’association demande une régulation contraignante qui imposerait aux sites de location de bloquer toute offre dépassant les plafonds autorisés. Cette mesure existe déjà dans d’autres secteurs, comme la vente en ligne, où les plateformes doivent retirer les produits non conformes. Appliquer ce principe à l’immobilier permettrait de restaurer l’effectivité de la loi. Sans cette obligation, l’encadrement des loyers restera un dispositif théorique, contourné massivement par les bailleurs avec la complicité passive des intermédiaires numériques.
