Le 29 janvier 2026, un décret paru au Journal officiel est venu redéfinir les critères déclenchant les obligations en matière de logement social. En ajustant le seuil de tension qui conditionne le passage à 25 % de logements sociaux, l’exécutif a gelé, voire réduit, les exigences pesant sur de nombreuses communes.
Logement social : un décret qui redessine les obligations des communes
Le logement social repose depuis plus de vingt ans sur un cadre législatif clair. La loi solidarité et renouvellement urbain impose aux communes urbaines un taux minimal de logements sociaux, fixé à 20 % ou 25 % selon la tension locale. Toutefois, le nouveau décret modifie l’un des paramètres clés du dispositif : le ratio de tension entre les demandes de logement social et les attributions annuelles. Désormais, pour la période 2026-2028, le seuil est fixé à 5,5 demandes pour une attribution afin de caractériser les territoires justifiant un effort renforcé, selon le Journal officiel.
Concrètement, ce changement de méthode a pour effet de maintenir de nombreuses villes sous le seuil de 20 % de logement social, sans obligation de rattrapage accéléré. Selon Boursorama, des communes comme Toulouse échappent ainsi au passage à 25 %, malgré une pression locative élevée. Le parc social y représente environ 22 %, un niveau jugé suffisant au regard des nouveaux critères, alors même que la demande excède cinq dossiers pour une attribution, selon la même source.
Logement sous tension : une baisse du taux de logements sociaux contestée
Sur le front du logement, les réactions n’ont pas tardé. Les acteurs du secteur dénoncent une lecture trop restrictive de la tension réelle. « En bougeant ce taux, de fait, ils disent “c’est bon, on est dans les clous”. Mais la réalité, c’est qu’il y a besoin de logements sociaux », a déclaré Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat, dans la dépêche AFP. Pour les bailleurs, la baisse implicite des exigences freine la production de logements sociaux dans des zones déjà saturées.
Cette inquiétude est renforcée par les données disponibles. Il y a aujourd’hui moins de logements disponibles qu’il y a trois ans, tandis que certaines listes d’attente atteignent « 15 à 20 ans », comme l’a souligné Emmanuelle Cosse. Le logement social, censé amortir les effets de la crise immobilière, peine à suivre la hausse de la demande. Or, en ajustant le décret sans rehausser les objectifs, l’État donne le sentiment de privilégier la stabilité réglementaire au détriment de l’offre, dans un contexte de forte tension.
Immobilier et HLM : des exemptions nombreuses et durables
Au-delà des grandes villes, le décret s’inscrit dans une politique plus large d’exemptions. Selon le ministère de la Transition écologique, 121 communes sont exonérées des obligations SRU sur la période 2026-2028. Ces exemptions reposent sur plusieurs motifs : l’inconstructibilité des territoires, la faible attractivité ou une tension jugée insuffisante sur la demande de logement social. Dans le détail, 31 communes sont exemptées pour inconstructibilité, 78 pour faible attractivité et 12 pour faible tension.
Ces chiffres traduisent un recul par rapport à la campagne précédente, qui comptait 241 communes proposées à l’exemption. Néanmoins, la Commission nationale SRU souligne que 74 établissements publics de coopération intercommunale ont transmis des propositions concernant 162 communes pour la période actuelle. « Les services déconcentrés de l’État ont transmis à la commission nationale les propositions d’exemption de 74 EPCI concernant 162 communes », a indiqué Catherine Arenou, présidente de la commission.
