Le gouvernement frappe fort contre la location meublée dans le budget 2027 : plafonnement des amortissements LMNP à 2,5%, allongement du délai de rentabilité à 40 ans, limitation de la réserve d’amortissements. Objectif : 200 millions d’euros d’économies. Mais les professionnels dénoncent une stratégie incohérente qui détruit un dispositif efficace sans relancer le Jeanbrun, en échec total avec seulement 300 réservations mensuelles au lieu des 4 000 espérées.
Un coup dur pour la location meublée
Le projet de loi de finances 2027, dévoilé le 1er octobre 2026, impose des restrictions sévères au régime de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Trois mesures transforment profondément ce dispositif fiscal auparavant avantageux, affectant 1,37 million de bailleurs français, soit près d’un quart des propriétaires du pays.
Tout d’abord, la déductibilité des amortissements est plafonnée à 2,5% du montant du bien, avec une limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les locations touristiques, le taux passe à 1,5%, avec un plafond de 5 000 euros. Ensuite, la réserve d’amortissements, autrefois illimitée, est désormais limitée à la moitié des bénéfices déductibles chaque année, pour une durée maximale de dix ans. Enfin, le délai d’amortissement s’allonge, passant de 25 à 40 ans selon le secteur.
L’objectif affiché est de réaliser 200 millions d’euros d’économies annuelles, contribuant aux 54 milliards d’euros de coupes budgétaires prévues pour 2027. La raison invoquée : rééquilibrer un marché immobilier où la location meublée a doublé en quinze ans dans les dix principales villes françaises, atteignant plus de 75% des annonces de T2 et T3 à Paris, selon Imodirect et la Fédération nationale de l’immobilier.
Les professionnels dénoncent la réforme
Imodirect : une réforme qui freine l’investissement
Arnaud Hacquart, président du réseau Imodirect, critique vivement ces mesures. « Avec un amortissement sur 40 ans, l’investissement est condamné », déclare-t-il lors d’une interview à BFM Business. Auparavant, un bien pouvait être amorti en 25 ans, mais il faudra désormais attendre 40 ans pour récupérer son investissement fiscal.
Pour ceux qui ont investi dans la location meublée en misant sur une rentabilité à moyen terme, ces changements sont un coup dur. Le dispositif LMNP permettait de déduire l’intégralité de l’amortissement du bien et du mobilier sans plafond. Désormais, un propriétaire d’un appartement de 300 000 euros ne pourra déduire que 7 500 euros par an, contre 12 000 à 15 000 euros auparavant.
FPI : un choix stratégique incompréhensible
Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, critique la stratégie gouvernementale. « Au lieu de renforcer le Jeanbrun, ils affaiblissent le LMNP, le seul dispositif qui fonctionnait », affirme-t-il. Pourquoi affaiblir un régime fiscal efficace, attirant de nombreux investisseurs, au lieu de redynamiser le Jeanbrun, qui peine à s’imposer ?
La FPI dénonce une logique de nivellement par le bas. Plutôt que d’améliorer les avantages fiscaux pour rendre le Jeanbrun aussi attractif que le LMNP, le gouvernement abaisse celui-ci, risquant de détourner les investisseurs du marché locatif français et de priver le pays des capitaux nécessaires à la construction de nouveaux logements.
FNI : la nécessité d’un rééquilibrage fiscal
Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier, adopte un ton plus nuancé mais reconnaît la nécessité d’un rééquilibrage fiscal. « Les meublés ont doublé en 15 ans dans les 10 principales villes de France », note-t-il. Pour la FNI, il est crucial de freiner cette conversion massive de logements nus en meublés, qui réduit l’offre de locations longue durée.
Cependant, l’inquiétude persiste quant à l’impact des mesures. La brutalité des réformes pourrait inciter les propriétaires à retirer leurs biens du marché ou à vendre, aggravant la pénurie de logements. La FNI recommande une transition progressive avec des mesures d’accompagnement pour éviter un effondrement de l’investissement locatif.
Le Jeanbrun : symbole d’une politique défaillante
Un dispositif en échec
Créé en février 2026 pour dynamiser la location meublée longue durée, le dispositif Jeanbrun visait 4 000 réservations mensuelles. Après huit mois, il n’en enregistre que 300, soit un taux de succès de 7,5%. Ce résultat médiocre reste sans réponse du gouvernement.
Les raisons de cet échec sont multiples : critères d’éligibilité trop stricts, avantages fiscaux inférieurs au LMNP et communication insuffisante auprès des investisseurs. Le Jeanbrun est devenu un dispositif fantôme, connu des seuls spécialistes de la fiscalité immobilière, tandis que le gouvernement démantèle le LMNP au lieu de corriger les défauts du Jeanbrun.
Privilégier l’économie immédiate
La logique budgétaire prime sur la cohérence stratégique. La réduction du LMNP génère immédiatement 200 millions d’euros pour l’État, sans investissement public. En revanche, renforcer le Jeanbrun nécessiterait d’augmenter les niches fiscales, creusant temporairement le déficit avant d’espérer un retour sur investissement via la relance de la construction.
Dans un contexte de déficit public à 5,4% du PIB et d’objectif de réduction à 5% en 2027, le gouvernement privilégie les économies immédiates, même si cela compromet la cohérence globale, pousse les investisseurs à quitter le marché et aggrave la pénurie de logements à long terme.
Les conséquences de la réforme
Cette réforme ne profite ni aux locataires, confrontés à une offre locative réduite et à une hausse des loyers, ni aux propriétaires bailleurs, dont la rentabilité diminue, ni aux promoteurs immobiliers, anticipant un ralentissement des ventes.
Elle profite principalement à Bercy, qui réalise 200 millions d’euros d’économies annuelles pour équilibrer le budget 2027. Mais à quel coût ? En affaiblissant un dispositif fiscal efficace sans alternative crédible, le gouvernement risque de freiner durablement l’investissement locatif privé. Les logements LMNP dédiés au tourisme pourraient être réorientés, et ceux convertis en locations longue durée perdraient leur attrait fiscal.
