Le Sénat a tranché mardi 21 octobre : l’encadrement des loyers sera prolongé deux ans, mais pas pérennisé. Une victoire pour le pragmatisme sénatorial face aux ambitions des députés, et un signal clair avant les élections présidentielles de 2027. Par 325 voix contre 17, les sénateurs ont rejeté la demande de pérennisation portée par l’Assemblée nationale, préférant maintenir le caractère expérimental du dispositif jusqu’en 2028.
Le vote du Sénat : 325 voix pour, 17 contre
Le scrutin du 21 octobre a révélé un consensus rare au Palais du Luxembourg. Selon Le Figaro, seul le Rassemblement national s’est opposé à la prolongation de l’encadrement des loyers, rassemblant 17 voix contre. Les autres groupes parlementaires, du Parti socialiste aux Républicains en passant par les centristes, ont voté pour. Un alignement inhabituel qui masque pourtant des divergences profondes sur l’avenir du dispositif.
Derrière l’unanimité apparente se dessine une bataille politique. Les sénateurs communistes, socialistes et écologistes auraient préféré la pérennisation réclamée par les députés. Ian Brossat, sénateur communiste de Paris, a qualifié le texte de « minimaliste ». À l’inverse, la droite sénatoriale et le gouvernement ont imposé leur vision : prolonger sans pérenniser, maintenir l’expérimentation sans l’étendre. Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, l’a confirmé : « Le gouvernement accepte la prolongation de deux ans de cette expérimentation pour les communes déjà bénéficiaires et uniquement pour celles-ci. »
Le Rassemblement national seul contre tous
Les 17 voix du RN ont matérialisé une opposition frontale au plafonnement des loyers. Pour ce groupe, le dispositif bride l’investissement locatif privé et réduit l’offre disponible. Un argument récurrent parmi les fédérations immobilières, mais minoritaire au Sénat ce jour-là. L’urgence du calendrier législatif a joué : sans vote avant le 24 novembre, l’encadrement aurait disparu, créant un vide juridique pour 1,2 million de locataires dans 70 communes.
Prolongation ou pérennisation : le cœur du débat
La nuance entre prolongation et pérennisation structure tout le conflit entre Sénat et Assemblée nationale. Elle détermine l’avenir du dispositif au-delà de 2028 et la possibilité pour de nouvelles communes d’y adhérer.
Iñaki Echaniz, député socialiste des Pyrénées-Atlantiques et auteur de la proposition de loi, réclamait une pérennisation totale de l’encadrement des loyers. Son texte visait à transformer l’expérimentation en dispositif permanent, ouvert à toutes les communes volontaires en zone tendue. Une ambition soutenue par les maires de Paris, Lyon, Bordeaux et Lille, qui demandaient également l’élargissement géographique. L’objectif : protéger durablement le pouvoir d’achat des locataires face à la spéculation immobilière.
Le Sénat a coupé court à ces espoirs. Sa version maintient le caractère expérimental jusqu’en 2028, sans possibilité d’extension à de nouvelles communes. Le périmètre reste figé : Paris, Plaine Commune, Est Ensemble, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et le Pays basque. Aucune autre collectivité ne pourra rejoindre le dispositif pendant ces deux années. Une décision qui frustre les élus locaux candidats, mais qui satisfait le gouvernement et la majorité sénatoriale.
Pourquoi le Sénat refuse d’aller plus loin
Les raisons du refus sénatorial mêlent arguments techniques et calcul politique. Le manque de données fiables et l’échéance présidentielle de 2027 pèsent dans la balance.
Les sénateurs invoquent l’absence d’évaluation scientifique solide. Certes, une étude menée par l’Apur, le CESAER de l’université de Poitiers et SeLoger estime à 5% l’économie moyenne sur les loyers parisiens entre juillet 2019 et juin 2025, soit 85 euros mensuels. Pour les studios de moins de 18 m², l’effet atteint 12,4%. Mais ces chiffres restent contestés. Les opposants au plafonnement pointent une possible réduction de l’offre locative, jamais quantifiée précisément. Le Sénat souhaite enrichir la base déclarative « Gérer mon bien immobilier » pour mesurer l’impact réel avant toute décision définitive.
Le calendrier politique explique aussi la prudence sénatoriale. En prolongeant l’encadrement jusqu’en 2028, le Parlement repousse la décision finale après l’élection présidentielle de 2027. La prochaine majorité tranchera : pérennisation, suppression ou nouveau sursis. Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, assume cette stratégie. Opposé personnellement au dispositif, il accepte la prolongation pour « collecter plus de données » sans engager l’avenir. Un calcul qui laisse les acteurs du marché locatif dans l’incertitude.
Les conséquences concrètes pour chacun
Au-delà des joutes parlementaires, la décision du Sénat produit des effets immédiats pour propriétaires et locataires. Le texte modifie également certaines règles de contestation.
Les 70 communes actuellement concernées conservent leur dispositif jusqu’en 2028. Mais les candidatures d’autres territoires en zone tendue restent bloquées. Comme le précise Parlons Politique, cette fermeture géographique frustre les élus locaux qui espéraient protéger leurs habitants de la flambée des loyers. Pour les 1,2 million de locataires déjà couverts, la prolongation évite le pire : le retour à la liberté totale des prix. Pour les 7,7 millions d’autres locataires du parc privé français, rien ne change.
Le Sénat a introduit un amendement favorable aux locataires : le délai pour contester un complément de loyer passe de trois mois à un an. Un complément de loyer peut être appliqué par un propriétaire si son bien présente des caractéristiques exceptionnelles justifiant un dépassement du plafond. Désormais, les locataires disposeront de douze mois pour vérifier la légitimité de ce surcoût et saisir la commission de conciliation. Une avancée concrète pour rééquilibrer le rapport de force entre bailleurs et locataires.
Calendrier : le vote de l’Assemblée avant le 15 novembre
Le texte sénatorial doit maintenant repasser devant l’Assemblée nationale. Pour éviter le vide juridique du 24 novembre, les députés doivent voter sans modification avant le 15 novembre. Iñaki Echaniz, auteur de la proposition initiale, a salué le vote du Sénat : « Ce vote est une véritable avancée pour protéger le pouvoir d’achat de millions de locataires. En raison du contexte et des équilibres politiques, ce vote n’était pas acquis. » Mais il devra renoncer à son ambition de pérennisation pour sauver l’essentiel.
